Основные требования к оформлению права на недвижимость

В связи с принятием решений о комплексном развитии территорий (КРТ) оформление прав на недвижимость становится критически важным для собственников. Это позволит им реализовать свои права при изъятии имущества, получить справедливую компенсацию и участвовать в развитии территории.

Обоснование:

При включении территории в границы КРТ, объекты недвижимости, находящиеся на ней, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд. В таком случае собственники имеют право на получение компенсации.

Размер компенсации определяется соглашением сторон или решением суда и включает рыночную стоимость объекта недвижимости, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием. Если соглашение об изъятии не достигнуто, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском об изъятии. Решение суда об изъятии может быть оспорено в части размера компенсации.

Важно отметить, что собственник недвижимого имущества, находящегося в границах территории КРТ, может оспорить само решение о комплексном развитии территории в судебном порядке.

Кто получит выплату и в каком размере:

● Собственники недвижимости: Получат выплату в размере рыночной стоимости изымаемого объекта, а также возмещение всех понесенных убытков, включая упущенную выгоду.

● Арендаторы земельных участков: Имеют право на возмещение убытков, причиненных изъятием, размер которого определяется с учетом особенностей, установленных законодательством.

● В случае приобретения жилья после признания дома аварийным: Размер возмещения не может превышать стоимость приобретения такого жилья.

Необходимость оформления прав:

Оформление прав на недвижимость (включая земельные участки, здания, помещения) в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является обязательным условием для защиты своих интересов. Это позволяет:

● Подтвердить право собственности: Наличие зарегистрированного права собственности является основанием для получения компенсации при изъятии.

● Участвовать в согласовании: Собственники с оформленными правами могут активно участвовать в процессе принятия решений о развитии территории.

● Избежать споров: Четко оформленные права минимизируют риски возникновения споров с застройщиками и органами власти.

Примеры:

1. Собственник нежилого здания: Если земельный участок под зданием попал в зону КРТ, собственник получит компенсацию, рассчитанную на основе рыночной стоимости здания и понесенных убытков. Для этого необходимо иметь зарегистрированное право собственности на здание. (См. ч. 14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ, ст. 56.12 Земельного кодекса РФ).

2. Арендатор земельного участка: В случае изъятия арендованного участка для целей КРТ, арендатор имеет право на возмещение убытков, причиненных изъятием. Размер возмещения рассчитывается с учетом понесенных затрат на строительство, если разрешение на строительство было выдано до уведомления об изъятии. (См. п. 2 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).

3. Собственник квартиры в аварийном доме: Если дом признан аварийным и попал под КРТ, собственник имеет право на получение возмещения. Размер выплаты не может превышать стоимость приобретения жилья, если оно было куплено после признания дома аварийным. (См. ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

4. Физическое лицо, владеющее коммерческой недвижимостью: При включении участка с коммерческой недвижимостью в зону КРТ, выкуп будет осуществляться на основании соглашения с собственником. В случае недостижения согласия, орган местного самоуправления обращается в суд с иском об изъятии. (См. ч. 9 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ).

5. Правообладатель земельного участка: Если земельный участок, находящийся в границах территории КРТ, подлежит изъятию, правообладатель может оспорить само решение о комплексном развитии территории в судебном порядке. (См. ч. 1 ст. 208 КАС РФ, кассационное определение Верховного Суда РФ от 20 июля 2022 г. N 5-КАД22-34-К2).

Почему важно оформить недвижимость — особенно при КРТ

Если территория попадает под комплексное развитие (КРТ), правила игры становятся жёстче. И один из самых болезненных моментов для жителей — это выплаты при изъятии недвижимости.

Главное правило: компенсацию получают только собственники.

По закону возмещение при изъятии для государственных и муниципальных нужд (в том числе в рамках КРТ) положено собственникам объектов недвижимости. Если право не зарегистрировано в ЕГРН, формально человек не считается собственником — и рассчитывать на выплату по общему порядку не может. Даже если он десятилетиями жил в доме, делал ремонт и платил за коммунальные услуги.

Для юриста здесь типичная драма: люди искренне считают объект «своим», но юридически он «ничей» — и в момент КРТ это вскрывается.

5 примеров, когда недвижимостью пользуются, но она не оформлена:

1. Дом на участке достался «по наследству» без оформления. Родственник умер, наследники живут в доме, но не открывали наследственное дело и не регистрировали право. В ЕГРН собственник не числится. При КРТ доказать право придётся через суд — а это время, деньги и риски, что суд откажет изза нехватки документов.

2. Садовый домик построен давно, «и так всё понятно». Участок могли оформить, а дом — нет. Или оформили «по декларации» много лет назад, но сейчас данные не соответствуют требованиям, а регистрация не завершена. В результате дом есть, а юридически его как будто нет.

3. Квартира получена по ордеру или ведомственному распределению, приватизация не завершена. Человек живёт, платит ЖКХ, считает квартиру своей, но договор приватизации не подписан или документы застряли в архиве. Без записи в ЕГРН он не собственник.

4. Покупка «по расписке» или через доверенность. Распространённая ошибка: передали деньги, взяли расписку, оформили доверенность на продажу, но саму сделку и переход права не зарегистрировали. Доверенность может истечь, продавец — исчезнуть, а покупатель остаётся без права и без гарантий. При изъятии такая «покупка» не даёт права на компенсацию.

5. Самовольная постройка или реконструкция без узаконивания. Дом или пристройку возвели без разрешительных документов либо изменили параметры объекта, но не прошли процедуру легализации. Даже если объект фактически используется, он не является объектом недвижимости в правовом смысле, пока не будет признан таковым в установленном порядке. Компенсацию за самовольную постройку не выплачивают.

Что делать прямо сейчас:

Если ваша территория потенциально попадает под КРТ, проверьте:

● есть ли запись о праве собственности на объект в ЕГРН;

● совпадают ли характеристики объекта (площадь, адрес, назначение) с данными реестра;

● все ли собственники указаны, нет ли ошибок и расхождений в документах.

При расхождениях нужно либо зарегистрировать право, либо узаконить постройку, либо устранить ошибки — в зависимости от ситуации. Это лучше делать до начала официальных процедур по КРТ: потом времени и возможностей будет меньше, а ставки — выше.